亚太商业地产后运营诊断论坛

  【主持人】：欢迎各位参加今天亚太商业地产后运营诊断论坛。在我们大会真正开始之前，有几件事情向大家介绍一下，如果大家需要同传耳机到前台去领取，大家只需要用自己的名片或者是身份证件领取就可以了。除此之外，我们关于本次会议的资料，我们都会为大家安排免费的拷贝，希望我们大家能够在今天会议时间段之内，把自己的手机切至振动或者是静音的状态，本次会议是一个无烟的会场。最后恭祝大家在本次会议现场渡过愉快的时间。

  【主持人】：各位来宾大家早上好，很荣幸有这个机会和大家共同相聚上海，很欢迎大家莅临上海绿地集团酒店参加亚太商业地产后运营诊断论坛主委会发起的“2015年亚太商业地产后运营诊断论坛”，在峰会真正开始前，请允许我代表亚太商业地产后运营诊断论坛主办方对此次峰会所有的赞助商及所有参与企业的予以线亚太商业地产后运营诊断论坛正式开始！

  【李习斌】：大家好，我是李习斌，昨天才到上海我临危授命做谈话的主持人，我立即进入主题吧，最近我们的公司跟大悦城合作5号车库的项目，从整个设计来说都是希望做新的商业业态的形式，所以有一些心得和问题想跟各位地产前辈来沟通。第一个主题就是争鲜，我希望这种新鲜能不能有一种保持的新鲜，不是一朝鲜，这种新鲜有没有黏度，持续度是较为重要的。前提有一个背景，这个背景目前线下商业被线上的购物有一个冲击，消费者不太去逛商场，线下的商业比例来看，特色餐饮还是较为稳定的。所以在这个背景下是严寒还是挑战，可能是机遇和挑战都并存，大家多去讨论未来新鲜的点，我们脑力激荡一下，看一下有没有可能性。

  首先问一下曲总，您也是关于影城综合多业态观影模式，先介绍一下你的影城，为什么想到综合体的思路？

  【曲尹墨】：好的，谢谢大家！首先我以前是媒体人，广告人，做新媒体的。我们可能有一些钱就开影院，我们前两三家影城都是传统的影城，我也在思考，也去国外看影城，所以我做一些关于影城的事情，为什么传统影城没有意思，大家观影的时候，大家进影城的时候没什么事情做，现在O2O的发达，大家基本不在影院逗留。所以我做了这样一家影城，我们影城有自己开的花店和礼品店。一开始想找花店合作，但是国内没有影院自己开花店，所以我们自己开。我们影城有一些酒吧主唱的歌手，我们发现观众很买账，在开业的时候，我代表男观众送女观众的花，他们觉得有主唱的歌手，乐队帮他们演奏，包括周末有老外过来进行素描，或者是其他的东西。

  我们的影城是1月份开的，每个月的人次已经是8万到9万，应该是上海增长率最高的影城，不是第一，就是第二，第一应该是松江万达。接下来有更大的创意放到影院当中。我们走的跟传统影院是两个极端，我们更多做一些文创的东西。我们下家影院有花店，有主唱，有类似欧洲小院的感觉，还爱在影院水族馆，动物的圈养区，如果你是孩子的家长，你到这边看电影，宝宝还可以看看一下海洋水族馆，应该是非常不错的创意。影院的竞争也很激烈，我们给观众增加了很多附加值，而且把自己的品牌提高。

  【李习斌】：关于观影多维度的消费，消费者在一个综合业态去选择，黏度高吗？

  【曲尹墨】：现在黏度很低了，以前我们影院办会员卡，会员占到影院50%，现在这个比例比较低了。所以大家也就在想办法，我认为影城的黏度还是非常高的。因为周围都是传统的影城，可能看电影没有意思。我这边业态有一些是外租，我把影院旁边开了一家酒店，所以影院里边包括酒吧，包括花店，咖啡，花园，美甲，美容，还有酒店供一些情侣入住，包括很多是我自营，我们是一条龙的。所以到情人节活动中，你来看电影，你们抽奖我送一个钟点房给你。

  【李习斌】：我们问一下朱总，朱总从事不同商业购物中心担任过管理者等职务，你对现在商业业态什么看法？未来做更好？

  【朱志军】：这个项目挺大的。我经历了将近21年商业管理，谈一点自己的感受，我觉得线下仍然有得做，并不会死掉。第二点在其他论坛也谈到过，首先你要认识自己，这个话是什么意思？我们认为一个综合体，一个购物中心，无论产品品类是如何，你首先要知道自己能做什么，再去做什么，这个是就是本，自己做大做小是自己的能力问题，并不是说线上，还是其他你是随风而动，人云亦云，这样造成综合体左右摇摆，根基不实。这个是我经验之谈。

  第二商业的法则就是求变，肯定要跟上社会的发展，跟上人的生活品质的提高。包括在人的生活方式在所有人生活方式改变的过程中起到一个作用，你可能引领一种生活的改变，或者被一种生活方式所改变。你要立足懂自己，第二了解这个市场，在这个基础上不断去变化，才能做稳，先生存再发展。

  【李习斌】：还有一个问题，先我将从日本回来，因为我去过四次日本，每次去的感受不一样。第一次去的时候是6年前，每个人拿纸质书在看，中国人把设计做好了就感觉是日本做的，从某种角度来说，日本是值得借鉴和学习，都属于 东亚文化。第一次纸质书籍比较多，第二次，第三次慢慢感觉大家看手机比较多，这一次调研书籍业态和综合业态是怎么样，因为大家都在看手机，书籍本身的触感是无法手机取代。我现在看到日本的商场和路边的店都有书店，我就发现以书籍为主的业态模式有它很奇妙的地方。我个人认为呆在里面很舒服，标配就是大书店，大咖啡厅，综合设计师零售产品的陈列，但是日本现在发展更多，更有意思。

  这次去鸟屋书店发现，他们将信息和需求进行了综合性的陈列，原来可能我们在做商业的时候是规划，6楼做餐饮，1楼也做餐饮，楼上楼下是消费导向，目的性的引流，但是我发现日本的商业模式是打乱式的，我觉得很有意思，我不再是目的性，我觉得在商场有无限可能性，走到哪里就碰到特别喜欢的店就去消费了。特别是鸟屋点有一排书架专门讲旅行，旁边就是消费背包，年轻人特别喜欢，而且都是生活形态的书籍，也有专业的书籍，关于怎么去攀登，怎么去登山，但是更多的书籍更多是生活方式，告诉你怎么在野外搭账篷，所以在旁边业态零售是同类型。我想问在这种方式下打破一种传统商业模式，在中国情况下这种形式被打破的可能性有吗？存在一种可变成性吗？

  【朱志军】：一个是商业模式的问题，第二个问题是经营方式的问题。刚才你所说的现在到国内，基本上所有店都是6楼餐饮，5楼餐饮等等一系列的问题。实际上这个也是有历史，我觉得看待一个模式，或者是一种方式有历史的。国内的商业做高层的时候，客流上不去，所以才会把餐饮放在上面，因为民以食为天，吃是必须有的。这样衍生下来效果不错，那么楼上基本放了餐饮，还有其他的男女装，百货，现在不一样，可能是儿童，体验的，名品等等是这样一个历史下来。

  你刚才说的打乱的模式，它是一种把关联式的商品隔在一起，这种方式现在也有，说白了我觉得发展空间是有的，关键组合，如果组合不好就会变成什么形式，这个商场看起来特别乱，就是学到了形，没有学到神，你刚才所说的可能在日本书店把有些神的东西能够带进去，可能关联式的非常好，不是那么牵强。因为我看到商业项目也有这样一种形式出现，就是每一层都有一些，你逛到这里是孩子的东西，边上或者咖啡厅，或者是电影院，突然间还有一个花店，你已经感觉到有这种概念了，但是它的神在哪里？需要去探讨，去研究。

  【李习斌】：好的。谢谢您！D2C的施总非常年轻，我非常希望跟你沟通，我也是设计师出身，我们做创意设计，我们希望商业可以通过设计来解决方案，设计在商业活动中越发显得价值存在，十年前我记得导师跟我讲，习斌设计永远的不到重视，但是大家都关注到设计本身。施总做买手品牌，跟很多设计师打交道，对于有创造力的品牌和商业，设计师品牌现状是什么样的？你带领了或者管理这么多设计师品牌，这种买手模式，未来发展前景会好吗？

  【施力】：我们合作将近500个设计师品牌，首先可能把设计师品牌自己有一个定义，每个商业品牌都是设计师设计不管是什么品牌都是设计师设计的，不管借鉴不借鉴都是人设计的。以前人家说D2C做什么？我们就要说一大话去解释。我们就是做全球好设计，什么是好设计？比如说独特，新颖的，品质，原创的，有一定的性价比的。

  所以我们跟设计师合作下来，我们也走了很多弯路，最初跟中国十家设计师协会合作，到后面发现跟最初的想法完全不一样，我们就想做设计师平台，做到最极致跟谁合作，就是一些大牌，发现不接气，因为国内和国外差价太达，老外也不了解中国市场，我们后来从华裔设计师品牌切入，从这个角度来说产品消费者愿意买单，这个差异化根本在于产品。

  【李习斌】：我其实之前工作室一段时间做过服装设计，因为我们工作室做工业设计，也做过一些品牌，在这个过程中我们发现设计师品牌现状是规模小，团队很少，但是产品非常有意思，我理解设计师品牌我觉得苹果就是一个设计师品牌，他的出发点不在于那边有一个需求，需求特点大，产品喜欢不喜欢不管，我先做，我去是换取利润，但是设计师是理想主义者，他认为世界是完美，他要塑造完美世界，或者是自己生活形态，他从自己的美角度，或者这个东西是不是让我满意的角度去做，这个特点特别像苹果的思路，我不想问大家有没有电脑或者手机，我们只能去描述，不能去找到。原来设计师说调研市场，分析需求解决方案，得到合理，成本对低解决方案，去帮消费者解决这个问题，这个模式好象对工业而且来说，对产品设计来说有点老的。我看到袁总也在台下，你可以上来一起参与。

  您是做了22年的零售，从百货综合商业体做到电子商务，你对电子商务跟线下两者不同的平台，你是怎么理解，你可以以小切入，先来聊一下这个问题。

  【袁彬】：首先向各位抱歉，今天早上已经提早了一个半小时出门，从7点半出门，到这边已经9点半，本来两个小时从上海到盐城，所以上海的交通状况确实非常辛苦，而且堵在路上赶快赶地铁，然后再叫出租车，然后再叫专车，花了一个半小时，说明什么问题？说明设计商业一定是很有前途，正常情况下，如果是消费没有必要跑那么辛苦的。我先跟大家打一个招呼。

  刚才提到一个问题，就是传统零售以及线上电商这块，其实这个东西未来我觉得肯定是一个全渠道的融合，线下线上一定是 利用互联网线上线下的工具，如果纯线上不行，现在的纯电商都在找出口，今年几大联姻并购。如果纯线下也不行，因为线上的资源被抢走了，你找不到出租车，你得找专车，专车要加价的，所以是满足不同的需求，现在的需求显得更加多样化，垂直化，其实传统零售，包括传统行业等等，你必须要转型，而且要转的快，跟上时代的潮流，如果跟不上就落伍了，谢谢大家！

  【李习斌】：我们接着刚才那个话题，我们说到设计师的品牌，我觉得有它的问题，也有生机，包括我们招商过程遇到大的问题，招什么的商业招年轻人喜欢，大家打APP全部是设计师品牌，一大片。最近看到一个分析设计师独立品牌发展速度非常快，每年有相当多的设计师品牌出来做。我作为业内人士看这个问题，设计师都想创造自己的品牌内心的想法，但是是不是每个设计师都有这个能力来做？现在素然的品牌，我比较喜欢，茶缸那个品牌不知道还有没有店，但是现在素然现在这个品牌很好，这个也是一个设计师品牌，他是一个产业的过程，而不是一个设计端口的问题。设计师品牌既然这么有活力，或者是发展这么快，它如何商业化，你作为品牌商来说管理他们，销售他们，能不能帮助他们成为素然一样大的品牌。

  【施力】：我们跟设计师打交道非常多，发现他们有各种各样的问题，资金比较少，没有供应链，团队不完备，可能今天做一件，明天卖一件都有，现在发现找设计师品牌的人很多，设计师品牌也很热，包括今年上海时装周，消费者不想买衣橱里面有的东西，哪怕喜欢王毅阳（音），你在这一季买了，再下一季买，无非就是小小的激动，现在人讲究体验，进行心情，场景来穿衣服。

  我们觉得设计师肯定有一个入口，消费者也是一样，到底去哪里去买设计师品牌。我们把自己的比喻苹果，我们更多跟设计师品牌，不仅是一个搬运工，如何进行商业化，就像茶缸一样，也许喜欢也很喜欢，但是也不贵。10万件衣服在任何体量品牌是非常小的体量。从前年开始，我们一直帮设计师品牌商业化，我们先帮设计师赚钱，如果他们赚钱了，我想象一直往上走。前几年中国设计师品牌爆品都是我们去推广，让一个产品时尚全国，你可能在新天地喝茶，或者是咖啡，你可能看到15分钟看到我们推的设计师品牌推的产品走过去，设计师品牌缺各种各样的东西，我们就会配套上去。

  比如说他缺渠道，我们就开店，我们就做自己的APP，做自己的平台，我们现在开了30家门店，定个货也可以保证一个初始量，我们帮助一个设计师品牌在D2C一年赚到多少百万，这样就可以帮助它去发展，我们更多像一个艺人经济平台，好比电影公司一样，比如说当下热门的电影，影视剧，综艺节目，我们都跟设计师挂上勾，现在明星也不穿大牌，因为粉丝觉得你赚很多钱，现在也愿意穿设计师品牌。

  比如说当下火的综艺节目《爸爸去哪儿》大结剧胖轩也穿了我们的衣服，等等，我们帮设计师品牌推的体量越来越大，以前一个单品推几千件，而且价位段跟其他不一样，我们APP价位段在3千，我们现在坚持高品质，高价位，现在目前一推，一个系列出过万件。我想跟习总聊一下，我们拿了一些IP，像星球大战马上要播，我们有10个设计师，他们都拿了衍生品去合作，比如说把芭比，小熊我们觉得有很大的空间，比如说影院里面也可以把衣服挂出来。

  【李习斌】：可能存在跨界，这次去日本他们体验式营销也是做的非常好，游戏做完之后怎么去讲故事，比如说哈利波特园区，很多人穿着哈利波特衣服去游玩，他们有自己消费黏度。另外问一下作为线下商业业态来看，设计师品牌和综合业态品牌，你们愿意让他们进来开店吗？或者有人群来进行消费吗？

  【曲尹墨】：我做复合型的影城也是一个综合体，我觉得跨界非常好。我们做明星见面会，片商做电影里面戏服和道具拿到我们这边来卖。最近无锡有一个项目，类似5号车库在影院一楼有很多的房间，免费给一些比较有B格，他们可以做一些陶艺工作室，花艺的工作室等等，我觉得也可以开放给一些设计师。因为影院是周边来观影，因为周边有高端的观众，或者有想法的人，有设计师，我们把这块，300平米，500平米拿出来跟社区互动，我觉得有不一样的火花，包括现在的影院，我们有花店，有花艺周边的家长过来插花，觉得影院的生机就不一样了，它不像一个电影院，我们会更多的尝试，但是已经贵的东西现在没有想到怎么来弄，我们现在是500以内，两三百，人气多一点来弄一下。

  【朱志军】：从现在来看，成都环球MALL来说，我觉得是可以接受，我们是全世界最大的单体建筑，我们已经策划完了，正在进行西部一部分面积的招生，说白了如果有设计师品牌，或者其他任何可以跨界或者合作的品牌我至少可以拿出5千平米来合作，因为5千平米在我们那边只是二十分之一，这个是可以合作。我们那边也有相对固定的客流，如果写字楼全满的情况，我们可以每天达到7万人在这里办公。

  所以我觉得所有都可以合作，只要两个字算帐，你算你的帐，我算我的帐，就是绩效的平衡点，说白也就是当一个招商的宣讲，我可以支持一部分，没有问题，也欢迎到成都去发展和开发。越是水深火热的时候，你觉得人生价值越大。

  【李习斌】：还有一个问题，大家也知道这个月的月底，台湾诚品在苏州开第一家店，台湾诚品在台湾发展状况，以及这样商业模式是否在台湾成功，从各个角度是很好，他们定位台湾诚品是中产阶级，除了家庭，工作场地第三个经常去的地方，在国内开了四家也不错，在座四位都想听你们对诚品在中国发展是看好还是不看好？

  【曲尹墨】：我也做文创，肯定是看好，现在手机那么发达，为什么大家去看书，因为去诚品，去书店可以静下心，以前大家有耐心看朋友发的每条新闻，现在一觉醒来一百多条，你很难去看一千字以上的文章，但是到有氛围的场景可以安静下来去看，首先诚品品牌很好，文化气息做的很好，所以有可能不满足去购物中心，或者去租店什么的，它已经变成了文化类小综合体，所以我认为中国那么大，所有聚居创新的诚品，同时有自己盈利模式，加上团队努力一点，大家加油，都是可以成功和复制的。

  【朱志军】：刚才跟曲总有相同， 首先对市场是丰富度的增加，第二个我最喜欢去茶馆，我认为在茶馆工作效率是最高，而不是在办公室。我觉得这个社会让很多人，特别是年轻人浮躁起来，需要我们这些人有一个静的去处，或者有一个沉淀的地方，或者是去处，像诚品接地气，或者是有一些亮点沉的下来，我觉得是我愿意去。

  【施力】：我去过很多诚品，我可能比较怪，我去诚品看大陆没有的书，大陆不能上的书，但是进入中国以后会，我觉得跟新华书店不会有很大的区别。比如说之前做互联网，我们到香港买化妆品，可能去沙沙，或者是卓越，但是到了中国以后就是版，因为到了中国大陆以后要交税很多品牌进不来，我觉得诚品被以后，有没有一些竞争力的书籍，有没有一些书在国内没有买得到，这个是我不同的观点。

  【袁彬】：有时候可以静下心来看书，我个人是一种享受，我个人认为诚品在中国还是有前途，像咖啡店非常多，大家都愿意去星巴克，我觉得是一种品牌，一种文化，一种氛围，我觉得诚品的氛围吸引很多人过去的。谢谢！

  【李习斌】：我说一下去日本的感受，包括坐5号车库的感受。大家发现诚品开的不错，我个人的观点，方所我去过我找过一本书，这个书在互联网找不到，只有找台湾代购，或者香港代购才能找到，或者其他途径才能找到，而且时间非常长。但是我去方所找到了。国内有没有一些书商把好的书推荐起来，另外本身是书籍业态的内容，专业书籍会目的去消费，会选择设计专业，或者建筑专业，但是有些书籍是生活方式，就像现在总认为80后，90后年轻人不是穿不上衣服，是怎么穿衣服的问题，大家都希望过的很好。所以书籍的选择以及书籍和其他销售产品搭配变得非常重要。

  这里有一个问题可以供大家思考，就是书籍评效可能不高，但是一家书店没有书怎么样，我们作为地产开发商怎么算租金，怎么来评效，作为零售，因为我们是做综合业态，可能曲总有经验，你可能像方所一样，但是商场那么大，朱总做单体建筑，这么大的卖场，必须划出一个一个格子给他们运营，但是这么大的书店，这么大的品牌，我们跟给书算评效，这些都是问题，这些问题挑战本身作为商业开发者管理的难度，另外这种业态的搭配怎么去搭配，怎么去设计。

  【曲尹墨】：像这样的品牌，他作出来，它其实也是我们一个目标，所以不管是综合体，其实各地一些政府都是找它，去招商它，所以对它来说不是一个评效的问题，我认为前景比较好，因为租金是相当低的，有的一些地方管委会，甚至给你一个地你来吧，诚品点开一万方，还转租一万方，所以说明同质化比较严重，好的品牌比较稀缺，所以在国内成为一二流，其实很多的条件，很多的东西都可以快速发展。这也是设计师品牌做的事情，我们也想以后牛一下。

  【袁彬】：因为刚才来晚了，我补充两句，大家难得有机会再一起，有没有建一个群，大家可能再联络一下。没有的话，我觉得提一下，可以当场建，其实有时候台上台下几分钟根本聊不到很多的东西，其实更多是未来商业机会的连接，在座的各位都是做商业地产，我简单介绍一下飞牛网，大润发在全国三百多家门店，如何有一些商业机会，不排除大润发往往跟主力电器合作。我们做了网店之后有很多落地的项目，或者做一个互联网超市，这些项目都可以落地做起来，极大丰富住户和商户的需求。我们可以建一个群，因为很难短短在一些时间可以表达东西，如果有意愿，大家还可以去连接。

  大家可以掏出手机，打开微信发起群聊加一个面对面见群输一个密码，今天是11月18号，输入1118就进群了我觉得未来互相之间找到自己商业有需求，等一下我还有红包跟大家分享和分享大奖。这些是我的提议，可能很多的商业议会在交流当中可以接起来。

  【主持人】：拥有保鲜的心和争先恐后的态度，刚刚在座的嘉宾为我们分享了很好的态度，我们用心和探索的精神来探索所有新鲜的事物和创新的业态等等，接着第二个环节是当旧商业遇上新创意，让我们有请主持嘉宾娄楠石，他是气味图书馆的总裁让我们欢迎他上台！参与讨论的嘉宾还有：

  【娄楠石】：大家好，我介绍一下气味图书馆这个项目，以及新业态和新技术上面的运用，气味图书馆在国内做了8年的时间，一开始创业的状况在海外的时候，我们想国内当时的环境比较原始，大家处在供需还没有拉平衡，那个时候购物中心很少，很多体验式的感觉，体验式的感官没有被大家觉得是必须的感受，我们的创业想法启发的非常偶然，因为我跟创始合伙人是做艺术出身，如果视觉感官在人里面有这么大的体现，嗅觉，触觉也有相当大的作用在里面，我们也挖掘了嗅觉感官的重要性，因此这个项目是叫做气味图书馆，因为气味以香味，或者是香水作为载体。

  图书馆核心点并不想把项目做的很功利，很商品化，未来更多是人文的选择，更多是大家对感官体验的享受和自由的可能性，气味这一块大家可能会觉得比较常熟悉是产品品，香喷的产品，其实鼻子跟我们情感最相同的。

  为什么讲这一块？其实整个感官体验，整个情绪互动左右了大家最后购买神经，左右大家对事情的美誉度，我们进店有一系列的考量品牌和店铺成功不成功，但是前期选了很漂亮的纸，在一个地方有漂亮的商店，我觉得决定前期成功因素，但是后面整个运营和维护有没有契合点让大家再回来，或者是长时间喜爱，觉得这个是决定整个品牌周期。

  气味图书馆在气味上做了很多的研究，我们切入点不完全作为品牌出现，而是一种业态，比如说一家商业体有电影院，花店，餐饮，书店等等，原因大家把业态体造的比较丰富，我们觉得无论在国外，甚至在国内都没有一个业态以纯嗅觉体验呈现出来，我们做业态的过程中，商品售卖占的比较小的比例，我们更多是感官体验另外一种可能性。

  首先有近百种不同的气味，比如说闻雨的味道，或者血的味道，或者是记忆中台北的味道，大家可以来这个图书馆，像查询资料一样，一开始我们跟李习斌：有一个合作，我们是一个不公益的组织，可以来聊一下，闻一下，这个购买跟诚品逻辑是一样的，在后面才产生的。另外除了气味的运用在香水体现，在护理，生活杂物都有体现，这个更多是生活方式。蔡总等一下也有生活有关系跟大家分享。

  除了这个，我们给自己找寻一个自己气味的定义，或者给企业做一个气味的LOGO，相当于除了像视觉识别系统，还有嗅觉识别系统，还有活动，婚礼都有独特气味的选择。我们跟商业地产也有合作，让大家有记忆层面以独特的嗅觉记住这个商业体。

  我们觉得气味体验不仅是味道呈现形式，我们还以跟味觉有关系，比如说气味茶饮，或者是鸡尾酒，这一块蔡总也可以做一些分享。

  最后一点时间分享一下在零售上面做的一些心思和布局，体验上的运用。大家看到标准店铺的状态，我们发现一个商场里面呈现出很多的业态，业态和业态之间区分，品牌和品牌之间如何区分，我们切入点其实顾客更多去功利化，享受的过程。如果品牌方如果不能提供舒适的环境，美好的大前提下，大家后面会觉得跟需求关系更重一些，如果是需求关系大家网上直接下单够可以了。我们觉得在设计上面要呈现很强的精细化和体验感。

  我讲一两个案例，比如说大家看到前方这个盘其实是气味体验盘，这个零售面积40%跟产品没有关系，跟销售没有关系，都花在体验感觉。后面色彩也是识别的系统来体验，这一块相关于体验的创新。

  另外在O2O上面也有自己的见解，很多人电商对线下有很多的冲击，但是我觉得冲击是为了革新和改变，对我们品牌商想冲击，我觉得线上和线下永远不可能完全取代更多的时候如何去转换，和利用一个线上和线下的优势，我们做这些活动其实线下也可以为线上导流，其实很多时候并不是因为在一个线上活动，线下就不会产生很多的互动，这一块我们也可以进行探索式的尝试，大家可以互相学习和交流。

  【蔡夏峰】：因为我们是相对比较抽象的餐饮，刚刚进入中国我想通过一个短片让大家了解一下商业模式。

  这是一个关于我们的VAPIANO品牌简单的介绍，我们需要客人有一个体验式的用餐环境，我们让客人进来，走进来有非常不一样的感觉，感觉到绿色，感觉到阳光，感觉到新鲜。第二点我们所有的原料都是当天准备，所有的东西都在客人呈现，你可以看到所有的原料，所有的厨房，所有的加工工艺。第三点人均消费在90到100之间，还是比较接地气，如果借助VAPIANO第一就是环境，第二就是菜品，第三就是性价比。

  【邹仁英】：我来自日本前东京，公司主要业务做停车规划设计和后面运营这样一体化整体的解决方案研究机构和运营机构。我们的创始人经过他50年的研究，在日本30年城市建设，商业体建设过程中，包括汽车工业在最高峰的时候，他带的团队为日本东京，大阪做了很大的贡献。最后在07年的时候，成功在运营这一块，在日本东郊所上市，09年国际团队来到中国，我们在中国呆了6年，针对中国人口众多，汽车保有量激增，对开发商业态不同的变化，从单体到双体，到综合体，从简单地下的空间停车，到比较大的体量。商业的体量也是猛涨，在这样的情况下，中国团队在6年当中做了很多的工作。

  经过我介绍一下，外面我们有一个展位，希望等一会把话题有机会主持人给到地下空间怎么设计的问题来进行提问。对大的交通，对未来业态怎么样的运营，包括从交通的项目拿到以后，基本上交频，这个数据和将来运营的感觉有什么样的感觉，我们从运营的角度，在规划的时候入住很多的理念和方法，同时跟业态开发需求和要求，我们听取他们的意见来做，今天的机会非常难得，我们希望主持人给到时间我们跟在座的各位交流。

  【冈田耕治】：您好！我是冈田耕治，不好意思我不会说中文，所以今天说英语，我让于小姐翻译我的讲话，刚刚气味图书馆和大型餐饮连锁和停车场这边气度慢慢放大，我们是日建设计，我们从规划到建筑到室内，景观各方面设计都有测试，我们在大连，成都都分公司，在上海陆家嘴包括花期大厦等等7座高层，今天主题是商业，今天大阪的项目为案例讲一下所理解商业成功基本要素。

  这个项目我先介绍一下背景，在五年前大阪车站还是以物流为主的车站，我们是做车站商业化的改造和建设，这个项目建成商业化改造基本完成。现在PPT上展示这个项目是在两年半以前，我们经手这个项目是56万平米的项目，很多开发商都愿意进来，很多商业媒体，商业店铺都愿意进来，这个是大阪很中心的地带。

  我们看到这边红色大楼是5年前建成，这边是住宅，办公等等，这边是两年半建成，我们认为商业成功三大要素，其中之一就是选址，跟车站的连接还有人流的引导。我们可以看到这个箭头连接包括地上和地下的连接，车站经过站前广场，进入北栋的商业，紧接进入到中央中厅。因为时间有限我们可以快速过一下。

  我们这边多数的商业，其实刚刚娄总也说到，我们是一种体验型的商业，包括新型的一些餐饮。包括一些会展，还有电影院，酒店，包括婚礼仪式场所。这个是室外空间，还有一些有日本特色的庭园。

  刚刚我们说的选址，人流是其中一点，第二点想讲运营模式，这个大项目不是纯粹商业运营的项目，它是城镇管理一个模式。我们这个设施简要介绍一下，它有12家开发商联合去做，建成以后组成了联合体，他们自己来运营这个设施，除了日常运营，包括体育，健康，环境，传统文化，饮食，音乐一系列的活动之外，还有一个特色的地方，这是一系列的活动可以看到非常丰富。有一个特色的地方，自己出资运营了地区内的巴士，这个巴士看到红色和绿色的两个线路，红色更加广域一点，可以配备免费自行车租赁，可以把周围的人流的引入到这个区域当中。

  除了刚刚说到选址，人流，运营模式，另外一点业态也非常重要，前面嘉宾都说到新型的业态怎么引入到商业中。可能PPT过的比较快，商业模式除了比较传统的MALL的形式，中间一大块是体验型，里面可以做各种各样的表演，商品展示，包括开展一些活动都是可以的。这个是整个在商业体可以当中看一些展览会，这个是会议中心，一年交多少年费，任何时间段都可以开活动，你在商业购物的时候也可以感受到里面各种各样的活动，这个是小型会议室的设施，这个尺度比较大，从十几平米到几十万的平米，我觉得不管什么尺度，商业的性质是共通的。

  【娄楠石】：谢谢三位简单的介绍，接下来是讨论的环节，下面探讨了一下，跟大家怎么互动一下，聊一下对我们有启发性的想法，大家探讨体验式的经济，体验式的零售业态，从这块进行一些讨论，我跟蔡总做的，跟另外两位做的太一样，我们更多可以互动一下，我们从商业本身业态去讲体验，另外两位从宏观角度看体验功能怎么去实现起来，我觉得蔡总因为做的事情很特别，很有特性，可能是个开放式的厨房的形式，在互动和体验有什么样的独到的想法？

  【蔡夏峰】：其实对餐饮来说，我们VAPIANO可能是一个新秀，因为刚刚进入中国差不多5个月的时间，现在在中国开的是公司第160家店，整体大部分在欧洲方向比较多一点，我们想给中国市场带来体验式的餐饮，因为大家都说体验式东西，可能O2O也在不停的影响餐饮。我们怎么样把客人粘稠度提升，或者带给客人全新的感受。

  从VAPIANO的角度，我们希望从客人走进来那刻到离开那一刻，都有感官上的享受，也可以从味蕾上的享受。首先我们花了很多时间去做装修设计，包括绿值，橄榄树，阳光，灯光设计都花很多的时间。

  【娄楠石】：如果想给一个好的体验，很多在前期花大量的心思去做，我跟蔡总有很大的共鸣，我们光做店铺设计的过程中，蔡总有提到店铺设计上，可能设计师实际体验开放厨房空间，我们做店铺大概需要9个月的时间，甚至到每个小的细节，大家习惯右手，或者平均身高都在计算在初始设计里面，肽蔡总可以分享一下心得，包括邹总有一些独特的想法也可以分享一下。

  【邹仁英】：蔡总刚才一直讲体验感，大会的主题也一直讲体验感。我觉得在前期功能上，规划上，设计上怎么把后期的软件，服务，直接折射到现场去做设计，我们在硬件策划地下空间，商业体的体量，其他综合体的体量为未来人流是怎么样的，我们前期做功能性的研究，在功能做到易入，易出的停车状态，未来大家都知道有好的体验。

  我在这里特别分享一下，我去了万宝的广场，那个体量非常大，我是一个停车场的设计研究以后，我车进去以后，车出不来。我按照右拐弯，拐到没有路，我可能是研究停车，昨天我是一个体验车，我想这样的车库，这样的商业不想来，因为我觉得有恐怖感。刚才提到了体验。

  【娄楠石】：我们有在这一块有特别大的共鸣，现在很多商业体的状况，是因为很多运营的问题，很多软性的问题，觉得在硬件搭建完之后在来解决，如果在前期没有想的够细心，够用心，可能解决触及不到窝心的感觉，其实大阪的项目，我觉得让我人生脑海里面，对最三名商业项目其中之一，如果大家去过参观过，或者有经验，大家可能跟我有一样的共鸣，如果没有去的话，大家去到大阪的时候，一定去到这个商业体体验一下，因为前期体验上花了很多的心思，我觉得冈田先生可以分享一下前期花了什么心思让大家后面的感觉很顺畅？

  【冈田耕治】：今天其实小的主题，大的主题，从设计角度来说考虑人的关系，人的行为模式，人怎么从车站引导过去，步行的习惯也会考虑，从建筑角度来说，应该给一个玻璃墙还是木墙也是有考虑，我们考虑人在空间当中是要私密的空间，还是开放的空间，还是要什么样的沟通模式都会考虑进去的。周边或者整个空间都是开放，甚至店铺进来以后做一系列的内装都是可以的。

  有的甲方经过一些市场调查，心里面有一些目标我们从自己经验来说，我们做的东京东城，或者国内商业设施，包括四月北路中信也是我们做的，我们根据甲方反馈给我们的信息，我们给甲方最配备的设施，我们都有各个方面的考虑，也方面也跟邹总有合作的。

  【娄楠石】：我们在商业环境里面做了7年，新版的零售业态和旧版零售戏业态有一些对比，人对视觉的颜色的感受，比如说暖色，冷色对设计的具体的体验，包括触感，大家其实在什么样高度，1.5米，1.2米拿到的东西，可能在冬天，夏天感受都不一样，这些感受由于前期植入非常用心，大家可以讲一下用心做事情的细节，我认为这些细节决定了品牌时间周期长度，和运营持续度，很多东西一开始吸引眼球，但是后面由于前面想到不够细心，或者是不够仔细，也是一些难度的问题。我们怎么考量的，怎么克服的，和我们对国内现在状态有什么样的思考，或者可以分享出来的结论，蔡总可以介绍一下。

  【蔡夏峰】：运营对品牌的持久度非常重要的事情，我们做的意大利菜，我们非常注重运营效率，还有事物品质的把控，从而且来说，所有做的一系列为了凸现设计，原料，包括性价比，娄总也说了，我们从进入中国以后，不断去研究，怎么根据市场去调节，我们根据中国女性的身高做椅子和凳子的高度，我们所有原材料都是新鲜加工，呈现到客人面前，大家做餐饮有了解，这样对员工，厨房设备，员工培训费用是比较高。但是为什么这么做？我们相信新鲜，我们相信越来越多的人去考虑到食物的新鲜和性价比。所以说从VAPIANO品牌来说，运营是不是成功，决定了野这个品牌在的发展。

  【娄楠石】：这一块邹总有很多跟我们分享的。因为停车场大家一开始的时候不会立刻认识到的，大家一开始感受不会想到其实停车的问题，直到有一天去到商场发现这里停车排队要40分钟，三里屯有一家店，我们去到那边车卡在那边40分钟，无论项目有很好的设施，但是停车的时间可能是一个很大的考量，邹总刚才跟我们分享了很多，大家也想听到怎么嵌置进去，导致后面更加顺畅？

  【邹仁英】：刚刚有提到两点，一点是体验感，后来提到是功能，现在是提到是运营，刚才前面有介绍过自己，其实我们是一个运营的上市公司，也就是说积累了很多丰富运营经验，因此有了运营现场经验才能去做前期一些规划，导入，这个规划的实施是可以落地的。很多很多项目当中，我们在规划阶段运营是几乎很多项目没有更多考虑到，我用一个案例跟大家说，最近为一个独特商业，就是在天津有一个银河购物中心，这个购物中心定位在亚洲作为最大的商业，那么，最近跟他们做了什么样的事情，因为项目整个运营以后，有两个问题。一个问题是里面的车堵住了，出不去，进不来，第二个在运营成本要花130个人，我们派盟交通咨询去了以后，前期是做改造优化，包括外围交通，红绿灯，因为是改造项目出入口已经定好，我们在所有的动线，包括分区等等做很大的研究。

  很重要一套管理系统，这个系统大家是不是有体会到？这个业态有13倒匝系统，要么是出口，要么是入口，这样的业态全部取消。但是到了运营这一块，怎么去在130个人运营高大成本下，最后给它减到60个人，一半的成本节约是最大的节约，我们提倡流体立学的原理，让分区更加清晰，因为它是高端的商业，VIP和一般客户做了区分。它的功能解决，问题，最后运营产生让高端品质客户不想进来，这样跟当初设定的产品有点不对称，我们就来做改造。通过这个案例，所有的老总在做项目的同时，停车场在一般综合体或者是大型综合体大家碰到的问题是一样的。运营后期方便客户，更多把精力花在客户的体验和服务上。

  现在绝大部分停车场运营管理，他们之间的功能是怎么样，问题是前期规划很多的原理性不够完善，所以我觉得运营非常 重要。

  【娄楠石】：邹总有非常多成熟的案例，台下各个运营商如果有更多的想法可以互相交流。我想特别请教一下冈田先生，你们的项目有很大的特色，其中有12位运营商一起参与进来，当初以一个城市概念运营商业体，这样的理念对我们大陆顾客来说是新奇的想法，我自己体验感觉非常细腻，非常人性化，我觉得这块可以分享一下，大家如何去做到，12个人如何沟通交流，而不产生冲突，而起到更好的效果？

  【冈田耕治】：因为12家开发商最初设计的时候一直合作过来，所以后面默契非常高，他们对这个设施不是一个人沟通，是12个人沟通，所以服务的精准度可以做到12倍，所以这个设施非常受人欢迎的。这个项目现在还没有经营，我们在上海也有一个大型设施，是跟地铁连接的，现在主体建筑建完，可能在2017年投资使用。我们有一个山谷的概念，整个屋面是绿化屋面，大家有时间可以体验一下。我们在石家庄也地铁盖物业的设计，大家有时间可以多多交流。

  【娄楠石】：我们的时间也过的很快，我们在国内运营体里面，商业体里面，有没有自己特别喜欢点，为什么 ？大家可以把自己的理由说出来，可以跟大家分享一下。我会觉得其实对三里屯北京 这个项目了解非常深刻，从一开始到后面转型，我们看到太古里有很好的品牌优势，地理位置优势，其实先天有很多的缺陷，离地铁很远，是旧屋的改造，在8年中他们有着严格的安排，导致在商家店铺的体现有不错的表现，但是这一块，由于非常强的选择性，可能有些东西是特定喜欢，或者特定不喜欢的。可能取精不全，导致精上面适合就更加适合我个人理解未来商业业态特别大，特别全，可能全权覆盖大家尽力起来更加辛苦一些。可能一些特质体量最多的，或者是文艺特质，或者怎么样，可以后面做的东西更加丰富一些，蔡总有什么想法可以跟大家分享一下。

  【蔡夏峰】：因为我们的商业模式比较偏向于年轻人，我们主要的客群在20到35岁，总体的客群以女性为主，所以一般会选择带有西方文化的地方，可能大家想去尝试一下新的东西，去体验一些新的东西，其实对商业的要求，希望能够是在前沿的地方，有光线的地方，这个对我们来说比较重要，这个跟品牌有关系，这个是我们对商业地产的看法。

  【邹仁英】：刚才主持人谈到自己感觉哪一一个项目最好的，最近派盟交通咨询在天津广场，这个项目特别有挑战，特别辛苦，最后得到的结果特别满意，大家去过天津一个海河，面对是6栋英式的矮房子，而且都是商业。这个当中冒出5栋高楼，分成2期，三个业主，这个地区应该是5家业主，因为有海河的原因，地下空间车入口非常艰苦，上面的业态那么丰富，3千多台车位，我们做了一件符合中国未来最大挑战，我们把5家业主结合起来开了一个会，就是面对这个业态如何去运营，我们都知道汤臣在上海有业态，它的位置是在里面的，所以我觉得把5家企业结合起来，统筹出入口不足的地方。这个项目从源头开始，从规划到建设投资到后期的运营，我们刚才介绍是一体化综合解决方案研究机构。

  整个客户在销售和入住的情况下，因为买的比较高端，速度不是很快，但是从客户满意度，特别是停车地下空间来说，他们有很好的表现，第三个好事，业主对持有地下空间车位，持有的产权可以卖的产权不一样，我们也业主策划，你持有的产权可以卖车位，所以我们在前期规划的时候做了很多产品，所以到最后像天津这样的地区给销售也给力，这样的车位在30万到35万可以卖掉，这两天销售车位非常好。在前期投入越早，把后期的运营理念和规划的时候尽量 解决，如果建筑结构有遗憾不能解决，我们通过后期运营减少最小的损失。

  【冈田耕治】：从建筑设计角度来说，我们对商业感想总结一下，我们从城市角度，我们跟政府打交道，娄总是商业店铺的业主，我们跟你们打交道，我们跟你们脑海设定的顾客群打交道，包括停车群各方面的顾问也要打交道，这个是综合工作，我们把商业设施作为我们的孩子去对待，从规划出来到最后符合运营它，我们一直视为我们的孩子去处理。我们希望将来的建筑设计越来越繁华，商业也越来越繁华，通过的机会大家可以一起讨论，达到更好的高度。

  【主持人】：现在进入茶歇时间，非常感谢大家的分享，刚才大家所有的分享在于关注到人的体验，包括很多的细节上的运营，可以趁茶歇的时间大家进一步的交流，谢谢大家！茶歇的时间是15分钟，所以11点20分回到会场。

  【主持人】：大家好，经过精美茶歇的休息，让我们进入下一个环节它的主题是“传播文化与，混搭留下情感记忆”。我们有请嘉宾：

  【潘玮】：谢谢，我是这个环节小组讨论的牵头，先向大家介绍这个环节讨论的三位，包括我自己。首先是边上邓总，邓总是“言几又”上海公司“言几又”总经理，大家对“言几又”非常熟悉，其实“言几又”本身有超过将近十年历史的品牌，从一百平米的书店开始到今天形成了大陆地区非常具有影响力生活方式集合店的品牌。

  第二位徐总，我和徐总是非常多年合作伙伴，从生活馆起步开始，一直跟“物心”有很多的合作，从审美和价值观有很多的一致性和驱同性，等一下在生活方式特定领域一些做法做一些交流。

  第三位是杨晏也是大会的主持人，她是“极食”的市场总监。我们已经介绍三位，上海申活馆背景是来自上海报跃集团（音）媒体的延伸，今年已经是18年历史，作为有18年生活方式周报，我们比较早认识到阅读习惯发生改变情况，传统纸媒一定会受到挑战。其实上海申活馆初心的想法把申报推崇让眼光比生活高一点，让这个品牌理念通过线下店展示出来。因为新华书店是申报兄弟公司，所以上海申活馆有书店在里面。我们一直说从购物中心真正本质来说，一定不是商品交易的空间，满足消费者吃喝玩乐，体验，精神的空间。我们很早之前找到过1905年英国本或的广告，当时一个广告语这边不是百货公司，是绅士和淑女相遇的百货公司，这个是一百多年前百货公司的广告。今天的商业地产发展方向提供更多的体验，满足大家更多的生活方式和精神上的需求。

  所以今天讨论主题应该也就是说将文化与生活做一个传播，把文化和生活变成一门生意，混搭，通过情感诉求给消费者留下印记。

  【邓凌】：大家好，我是“言几又”上海公司的经理我姓邓，非常感谢之前潘总对我们的品牌介绍，这个品牌对上海来说，目前只是一个初期阶段而已，我们的全新的店面，今年跟明年都会开出来，但是目前在进入一个筹备的阶段。

  讲起这个品牌，其实我们是最早06年成立四川的成都，天府之国。这个其实很小民营实体书店，基本上1百多个平米左右。对于整个创始人团队来讲，大家都有共同对文化，书籍，阅读的喜爱，最初很简单，本身是几个比较爱读书的人，结合在一起开一个书店，这个与自己的爱好，同时也可以当做事业来做。

  我是属于第一批进入这个体系人，从一百多平米的小书店，经过了9个年头，今年是 第十个年头，我们经过了三次迭代升级。最早扎根各种中高端的社区，把社区作为快速消费品，便捷高效传播到消费者的身边。

  现在不得不提到新华体系，刚开始的时候在业内是这样分，像潘总新华书店是全国出版领域里面主渠道，作为我们来讲，我们属于二渠道，应该说我们做的是一些补充。最早来讲，由于经营面积小，但是是一种小而灵活，从一开始做的是会员制服务方式。两个方面的原因，因为面积小不可能做到无限大的 ，像新华书店海量货品储存，我要从消费者得到诉求，通过高效采购和供应的能力，为顾客去选书，或者代替他们选择想要看到的书。我们整体容纳产品数量涌现。

  第二会员有非常高的黏度，这种文化业态来说，它不是刚需一个业态，不像衣食住行这一块。但是对顾客来说，需要进行简单的筛选和过滤，他们才能成效的客流。客流对我们来讲很重要。这几年不断通过自己的努力去引导，去加大消费者对文化产品消费的力度。

  我们在2010年第一次升级，但是那个时候背景可能很多行业从业者都应该经历过，从09年到2011年，横跨三个年头，就是一年半的时间，电子商务的崛起对于图书都有冲击。但是从09年到2011年这个行业遭受了寒冬般的过程。在一年半的时间，全国50%以上民营实体书店在一年半的时间消失了，50%的比重。

  我们当时这样是理解的，作为我们来讲，我们是根基是很薄弱的，我们就是很小的店面增长起来，但是当时是一种提前的了解，我们觉得传统单纯的零售有一定的局限性，这个局限性在我们这个行业来说，体会的更加直接，因为对书籍来讲，它作为我们书店主要经营产品，它有自身的特点，第一个作为我们零售终端来讲，我们对自己销售产品来说是没有终端定价权，意味着一件事情，我们经营成本的增加不可能通过零售环节来转移，定价不是我们可以定的。

  在这种情况下，对做零售来讲，本身是比较严重的问题。所以我们对于传统零售在这样一个环境下面，我们感应更加早一些，或者是更加清晰一些。既然业态有自身的盈利能力存在很大的缺失，下一步如何去发展。既然这个业态来说，盈利能力比较弱，我们就寻找能力比较强的，当时没有文化生活。而是处于那个环境，需要做一些应对和变化。

  我们当时动机很简单，我们去找一些高附加值的板块来结合。我们在实施的过程中，我们得知几个问题，高附加值的业态很多，但是必须要结合。毕竟是一家书店，所以我们要找到合适的，能够搭配一些业态，我们当时想本身需要一种文化属性，我们当时首先确认跟书籍最接近的，其实就是文具。那个时候单纯称为文具，就这个板块来说是徐总的领域，本身两者之间是一种联系，是一个关联的问题。

  我们引入这部分之后，我们觉得两个部分，文具形式有很多，但是即便是这样，还是不能使顾客有更多的消费，或者什么样的行为在里面，我们想到加入一个咖啡馆。为什么会选择咖啡馆，它跟其他咖啡馆不一样，他是一个阅读的环境，附带其他饮品作为整个业态盈利的补充。我们从单一业态变成复合型的零售业态。

  “言几又”在升级过后，目前业态结构基本上满足顾客群体对文化消费的需求，但是还有很强的延展性，因为在第一次把几个不同的业态融合在一起之后，我们发现两个问题，一定要有一个核心。有了这样一个核心之后，才有延展的空间，不然会杂乱无章。我们当初明确一点，我们以书籍，或者文化作品作为我们的核心。原因主要是两个方面，书籍本身来说作为知识和文化的载体。

  不可否认自身的能力有局限，但是它有另外的优点，就是它集客能力比较好，不管男女老幼总在书籍世界里面总有喜欢，或者激发兴奋点的东西。所以它是融合性非常好，集客能力比较好，第二个延展性和兼容性非常好，可以跟很多的业态进行搭配。我们在前期经营店面的时候，举行各种各样的活动得来的。

  我们觉得想尝试一些新的东西，同样有一些合作伙伴找了过来，所以我们尝试了很多，包括摄影类等等各种各样的活动。在我们这样的环境里面，凡是带有文化属性的业态，非常容易结合，融合在一起，不会觉得刻意。

  在这个基础上对原先的业态进一步的延伸，所以有了“言几又”品牌。“言几又”有文化的内核，灵魂依然是书籍。在此基础之上集合了生活类，包括文创，设计，艺术，设计家居，饰品配饰等，休闲板块，互动板块等等，最终形成了“言几又”这样的体系，它是文化和生活一体的，第一家店在今年5月27号已经开业了，经营面积3300平米，未来跨出西南，进入华东华北也会逐步扩展。我们希望未来三年在北，上，广，深可以把品牌进行扩展。

  【徐司晨】：谢谢潘总和邓总精彩的演讲。“物心”还是比较小的品牌，在座各位不是很清楚，我们把“物心”定位买手店，买手店是一个比较新兴的行业，之前主要在时尚，服装领域，其实我们是在领域之外，专著文创这一块。为什么做买手店？其实我很想支持国内品牌，因为接触文创越深，越发现国内品牌在长期运营当中欠缺很多的东西，一个是长期性，第二个设计跟国外相比差一点，第三个生产质量，品牌运营，宣传，最关键国内品牌很难做到全球视野的范畴。即使像小米这样的品牌也是在中国比较厉害，但是在全球比较差一些。

  中国文具很难走出中国市场，但是国外的文具都是全球性的品牌。像商场里面看到的MOLLSG（音）的品牌，在全世界开很多的店，而且进入很多主流商场。“物心”初衷是把国外文创品牌带入到中国。“物心”在创立的时候，那个时候书店是一个低谷，有很多书店倒闭了。在那个时候代理的业务有一个下降的趋势，手上的品牌当时已经将近十个。

  所以萌生了自己的店的想法，我们店开在K11的商场，其实文具是很好的搭配组合，特别对于书店来说，我列了一下，文具不管是书店最好组合，同时咖啡店，时尚餐饮也可以搭配文具。包括儿童类主题的店也会涉及很多文创，文具的产品。所以我们对文具产品那个时候很有信心的，但是市场在2012年的时候有一个低谷，但是我们是看到未来发展趋势，所以开了“物心”集合店。起这个名字含义把世界产品通过“物心”带到中国。我们的口号万物有心，每件好的产品背后都设计的故事，这些故事能够打动消费者。

  具体讲述的过程，其实用体验，包括店员的讲述，跟顾客成为朋友。下午会具体讲一下过程。

  我讲一下“物”发展过程，第一家店和第二家店开了以后，发展很好，承蒙开发商的关照我们，我们也开了第三，第四家店，我们也想尝试社区型商场对这种产品的反响，第四家店在四川开的，在这个过程经历了远程管理，包括在四川组建团队做这些的产品，四川的市场反响确实不错的。在这个过程慢慢扩展自己的业务，第二在三年过程当中跳出自己作为零售店范畴，跟很多商场和代理的品牌做出很多活动，也慢慢摸出了“物心”的模式。大概的情况是这样的。谢谢！

  【杨晏】：我们正好跟潘总和徐总都是邻居，其实在“极食”餐厅蛮年轻餐饮品牌，从喜马拉雅开始，在太古里，成都，杭州大厦等都有我们的品牌。我们刚才潘总提到体验的环节，包括文化的环节，我们在餐厅里面提倡健康，时尚，生活方式。这样的生活方面有既摘既食的秧苗菜，但是蛮多的科技手段和技术这个方式不是那么难，对客户来说记住这个餐厅，或者是记住这个商场，记住这个场景所带来东西，所以在“极食”餐厅做了一些现场表演，也做文艺沙龙，也做了上海电影给的预展，也获得了很多的好评。

  我们正好在太古里，就是徐总旁边，“物心”旁边开了开闪店的概念。 一切我们觉得所有的品牌有一个承载的东西，或者所有的购物中心让更多的人，有更多的理由能够进来交流和社交。

  【潘玮】：谢谢三位对各自品牌讲述；我觉得听下来不仅是对品牌的介绍，而且是三位创始人，都把品牌的初心跟大家娓娓道来，我个人听了有很多的感触，我们都在做非常接近的事情，这个当今冷暖和苦乐有很多的共鸣。

  其实刚才邓总给了我们很多的启发，像有效客流产生高度的黏性，第二个阶段必然联系一些业态和原来书店业态有机的整合，包括现在大店的模式。

  “物心”也聊到文具本身跳出单纯零售的概念，要做更多品牌的跨界，有很多的概念不是简单做零售商，更多把品牌故事通过多元方式展示给消费者，我们有更多的共识和体验。

  杨总的品牌来说，更好非常切中健康生活方式逐渐流行，把餐厅打造健康生活方式的场所，不管大家去非常健康的食品，还是体验新鲜采摘的蘑菇，而且还可以培养了带回去，这个体验非常有趣，而且非常容易记得住。其实三家品牌，包括上海申活馆 都在不断钻研和研究，这个体验在购物中心让消费者感受到简单购物之外，让精神层面得到满足，这个是四家品牌都在努力的事情。

  因为时间的关系，我们直接从品牌介绍，进入具有挑战性的话题，我们如何在过去努力基础上不断保持每个品牌核心的能力和核心竞争力翻新，我给邓总的问题，以书店为核心这样的业态，在2011年，2012年经历了书店的寒冬，我们新华书店也是依靠行政特殊体制因素，才能渡过这样一个寒冬。但是从我的印象来说，2014年开始这个寒冬过去了，反进入了暖春部，这个非常重要一股力量就是资本力量，我们是有融资以后才真正做书店，“言几又”也是从去年开始扩展，诚品也要开进中国等等。一方面是资本的涌动，资本在这块看中的是什么？

  第二当大家有同样的初心以及同样的愿景的情况底下，如何保持品牌不断的迭代，或者是核心竞争力的保持。这个我想和邓总交流的问题。

  【邓凌】：潘总这个问题非常核心，第一个问题是资本，不可否认刚刚潘总作为这个领域里面非常资深的前辈，从09年到2011年实体书店行业经历了前所未有的寒冬，一个行业50%，60%的份额就消失了，这个确实是非常罕见。在行业发展过程非常罕见。

  但是出开市场外问题之外，内部也有一些原因，自身产品体系原因也有。进入了2013年之后，这种情况发生了一些变化，从2012年底主要是几个方面，第一个政府在里面起了很大的作用，新一届政府不断强调全民阅读以及政府对这个业态的扶持。“言几又”在里面获得了很多一些政策的支持，包括税收政策，甚至是直接财政性拔款。

  但是这只是一种开始，在这样一个情况下，有了政策，有了导向上支持之之后，大家觉得08年，09年那个时候经济大环境